MichaelAndrew
商业编辑新西兰的房地产市场正在狂飙猛进，与经济预测和历史趋势背道而驰。迈克尔·安德鲁询问了专家，是什么导致了这种喧嚣，长期来看意味着什么。
新西兰房地产
在新冠肺炎首次抵达六个月后，新西兰经济已正式进入衰退。GDP下降了12.2%，这是有记录以来的最大降幅，消费活动大幅下滑，失业率在上升，我们的酒店业和旅游业因两次封锁而大受打击，整个世界也陷入了虚弱无力的境地。
这是百年一遇的风暴，所到之处几乎每一艘船都在沉没，并慢慢地使我们许多人变得更穷。然而，新西兰的房地产市场却逆流而上，房价破纪录飙升。
每个人似乎都有类似的故事，大致是这样的：一位邻居或朋友最近以万新西兰元的价格将一套房子挂牌出售，80对夫妇前来参加了开放日，几天后房子以万新西兰元的现金出售。
轶事无处不在，根据Reinz的数据，新西兰上月的房价中值从去年同期的67.5万新西兰元上涨了16.4%，高于年8月的58万新西兰元和7月的65.9万新西兰元。
在奥克兰，房价中值从去年同期的81.9万新西兰元上涨至95万新西兰元，涨幅达到创纪录的16%，高于今年7月的新西兰元。
这些令人吃惊的统计数据与几乎所有其他经济表现指标截然不同。就连经济学家们也被迫修正了他们最初预计价格将大幅下跌的预测。
Kiwibank经济学家MaryJoVergara表示，房地产市场在疫情期间表现出难以置信的韧性…这令许多人感到意外。
她称，这是在这样一场经济危机中出现的“非典型结果”。由于不确定性加剧，预计这场危机将抑制人们购买或投资住房的意愿和能力。
“通常你会看到房价的下跌在某种程度上等同于失业率的上升，类似于我们在全球金融危机期间看到的情况。新冠病毒是一种完全不同的危机。我们已经看到很多首次购房者和投资者参与房地产市场。对于那些躲避掉危机的人来说，他们工作稳定，房地产市场就是他们的了。”
“这些报道和数据是真实的。人们找不到自己想要的东西，或者总是错过一些东西，然后他们就会想：‘管它呢，钱便宜了，LVRs变了，我的工作还行，我们需要生活。’”
奥克兰中部郊区房价(图表:REINZ)
奥克兰中部的房屋价格远高于新西兰其他地区。然而，高价显然已经蔓延到城市边界以外的偏远郊区和地区。Barfoot和ThompsonTitirangi公司的特里·格雷说，在皮哈和卡里卡雷，上市一年多的房子在过去几个月里都卖光了。
根据Reinz的数据，Gisborne的房子比他们的CVs平均高出71%，是全国最高的，其次是Southland的房子，比他们的CVs高出43%。Reinz首席执行官宾迪诺威尔(BindiNorwell)表示，封锁后被压抑的需求是人们愿意溢价支付的原因之一。
是什么导致了这种现象呢?
尽管被压抑的需求始终是一个因素，但新西兰的住房问题长期以来一直很复杂，而且无疑还有更多因素在起作用。从海外返回的新西兰人使得移民活动增加，尽管他们肯定会对房地产产生一定的影响，但远不如其他入境移民的影响。
霍斯表示，虽然市场在当前危机中持续看涨没有单一原因，但低利率和终端住宅库存短缺两个主要因素共同加剧了需求。
人们现在可以借更多的钱，支付更少的定期抵押贷款还款，使拥有住房更容易。与此同时，他们还要面对成千上万竞争者，争夺数量非常有限的房屋。
“目前的库存水平无法满足购房需求。而且从历史数据上看，房屋库存一直在下跌。“
至于低利率，经济学家和政策制定者已经开始认真考虑，在抑制消费活动放缓和失业率上升的情况下，低利率在提振住房需求方面到底有多有效。
西太平洋银行的首席经济学家多米尼克·斯蒂芬斯上周将他对12月房价下跌7%的预测修正为上涨3%。他说，市场表现令人惊讶，但考虑到低利率政策，现在完全可以理解了。
“它告诉我们，低利率发挥的作用比预期的更大，而不断上升的失业率发挥的作用较小。因此，这两种力量之间的平衡与预期略有不同，导致了价格的小幅上涨。”
高价是一件好事吗?
奥塔哥大学(UniversityofOtago)经济系的安德鲁科尔曼(AndrewColeman)博士也认为，低利率正对人们借贷和消费的欲望产生巨大影响，但影响的方式与预期不同。他表示，房地产市场膨胀几乎是央行通过OCR刺激经济活动的无意且不利的副产品。
“在理想世界中，低利率将刺激企业加大投资。我认为提高投资活动也是各国央行的巨大希望。”
“较低的利率似乎正在导致信贷的大幅扩张，这有利于资产配置改变，而不是促进新的活动。”
换句话说,央行的低利率让人们渴望购买或投资房屋,从而推高了房价,但没有激发人们花更多的钱在当地零售商店或餐厅,或扩大银行给中小企业的贷款。
但即使这不是理想的结果，刺激住房需求难道不是推动经济活动的好方法吗?毕竟，经济理论表明，高房价会让房主感觉更富有，从而迫使他们花更多的钱。
“我不认为这是一件好事，”科尔曼说。“我们的定价将整整一代人挤出了住宅房地产市场。目前我们的房价非常高，如果旨在刺激经济活动的低利率正在创造更高的房价，我看我们怎么能高兴呢。”
“我的意思是，如果我们发现新西兰的汽车价格是其他国家的两倍，我们不会说‘哦，这对拥有二手车的人来说太好了’，我们会说，‘这里的经济出了问题，我们不能以合理的价格买到汽车’。”
随着政府动用所有杠杆来刺激经济活动并带领新西兰走出衰退，预计利率在未来几年还会进一步下调。然而，房价将不可避免地再次开始上涨。科尔曼表示，当他们这样做时，房主通常会优先支付更高的抵押贷款，并减少支出，这将不可避免地伤害当地经济中的小企业。
“当利率上升时，大多数人会想尽一切办法保住房子，还房贷。但这意味着可自由支配的开支将大大减少。比如，你不会经常去买外卖。”
因此，这确实会对经济产生相当不利的影响。许多可自由支配的当地企业发现，他们的生活变得非常艰难。”
当然，从现在到那时可能会有几年的时间。与此同时，更低的利率和住房短缺使市场像气球一样膨胀，使价格超出许多人的承受能力。
Kiwibank的MaryJoVergara表示，尽管目前的房价上涨意味着人们期待已久的房地产市场“调整”不会像预期的那样严重，但她的团队仍然预测，随着未来几年失业率达到顶峰，房价将下降5%。不过，市场的走势是大家都在猜测的，她说，再次上调肯定是有可能的。
如果房价最终开始下跌，我们将在衰退中陷得更深。问题是，当这种情况发生的时候，我们中的许多人会有机会利用它吗?
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